قیمت مسکن مهر 1401

در ادامه قیمت مسکن در مناطق مختلف تهران را رصد می‌کنیم.

 

برخی کارشناسان مسکن معتقدند که خانه‌های کوچک همچنان خریدار دارد، اما خریداران آپارتمان هایلوکس و بزرگ از خرید منصرف شدند.

افت معاملات مسکن در تهران ادامه دارد. آخرین آمار بانک مرکزی نشان می‌دهد که در ماه پایانی تابستان تنها ۶هزار واحد مسکونی معامله شده است که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۲۲.۹ و ۲۲.۵درصد کاهش را نشان می‌دهد.

 

بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله‌شده در شهر تهران به تفکیک عمر بنا در شهریورماه سال ۱۴۰۱ حاکی از آن است که از مجموع ۶۰۳۳ واحد مسکونی معامله‌شده، واحدهای تا ۵ سال ساخت با سهم ۲۸.۴درصد بیشترین سهم را به خود اختصاص داده‌اند. با این وجود این سهم در مقایسه با شهریورماه سال قبل حدود ۴.۶ واحد درصد کاهش یافته و در مقابل به سهم واحدهای با عمر بالا در گروه‌های ۱۱ تا ۱۵ و بیش از ۲۰ سال اضافه شده است .

 

در بررسی جزئیات تعداد معاملات انجام شده در مناطق ۲۲ گانه شهر تهران نشان می‌دهد که در شهریور ماه امسال تعداد معاملات مسکن نسبت به ماه قبل در تمام مناطق تهران به جز منطقه ۲۱ کاهشی بوده است. در این بین، کم‌ترین تعداد معامله مسکن به منطقه ۱۹ با ۳۵ معامله و بیشترین تعداد معامله نیز به‌ترتیب به مناطق ۵، ۲، ۱۰ و ۴ مربوط می‌شود که هر یک به ترتیب ۸۶۶، ۶۰۹، ۵۲۴ و ۵۲۲ معامله مسکن داشته‌اند.

 

افزایش قیمت مسکن لوکس، سرمایه‌ داخلی به باد داد

برخی کارشناسان مسکن معتقدند که خانه های کوچک همچنان خریدار دارد اما خریداران آپارتمان هایلوکس و بزرگ از خرید منصرف شدند. به گفته این کارشناسان معتقدند این خریداران میل به خرید ملک در کشورهای همسایه پیدا کرده‌اند و رونق خرید در کوچک متراژه‌ها که در تهران و شهرهای حاشیه‌ای ادامه دارد. زیرا انتظار کاهش قیمت به سرانجام نرسیده است. پیش‌بینی این کارشناسان از آینده بازار مسکن ادامه روند کنونی است. افزایش اندک قیمت‌ها به‌صورت ماهیانه و حفظ میزان فروش کنونی و رونق دو ماه پایانی سال.

برخی از کارشناسان نیز امیدی به آینده بازار مسکن در نیمه دوم سال ندارند. به اعتقاد این کارشناسان شرایط تولید مسکن در کشور بسیار پرریسک است و نظارتی هم دراین زمینه وجود ندارد.

پیش‌بینی این گروه ادامه تورم و افزایش قیمت در بازار مسکن برای نیم فصل دوم سال است و با شرایط موجود نه تنها در ۶ ماه آینده بلکه در یک سال آینده وضعیت بازار مسکن بدون تغییر خواهد بود.

بررسی فایل‌های فروش نشان از کاهش فایل‌های کوچک مقیاس زیر ۶۰ متر دارد و زمان ارائه فایل تا خرید قطعی این فایل‌ها نیز کوتاه است.

 

 

متوسط قیمت مسکن در تهران

 دو رویداد کم‌‌سابقه و متفاوت در منطقه۲۲ شهر تهران در آمارهای رسمی مربوط به تحولات بازار مسکن در این منطقه در شهریور ماه امسال، قابل تامل است. در شرایطی که براساس آمارهای بانک مرکزی، متوسط قیمت مسکن در شهر تهران در شهریور ماه امسال در مقایسه با مردادماه ۱.۱درصد رشد کرد و حجم معاملات مسکن در مناطق ۲۲‌گانه در این ماه نسبت به ماه قبل، حول و حوش ۲۳درصد کاهش یافت، در منطقه ۲۲ تورم ماهانه ۱۸درصد و افت بیش از ۳۵درصدی حجم معاملات خرید مسکن به ثبت رسید.

 

در واقع هم متوسط قیمت مسکن در این منطقه حدود ۱۸ برابر میانگین قیمت شهر تهران رشد کرد و هم شدت ریزش تعداد معاملات مسکن در این منطقه، بیشتر از متوسط کل شهر و بیشترین میزان ریزش ماهانه حجم معاملات خرید مسکن در میان سایر مناطق پایتخت بود.

 

بررسی‌‌ها درباره دلایل رشد شدید قیمت در برابر افت قابل توجه حجم معاملات مسکن در منطقه ۲۲ شهر تهران، در حالی از تهدید آخرین سنگر خریداران در بازار مسکن تهران خبر می‌دهد که در عین حال، از مهاجرت خاموش متقاضیان، از سایر مناطق تهران به‌ویژه مناطق غربی به این منطقه خبر می‌دهد.

 

بررسی قیمت مسکن در جنوب تهران

 

بررسی‌‌ها نشان می‌دهد سیل تورمی که از ابتدای دوره جهش در سال ۹۷ از مناطق شمالی تهران آغاز شده و سپس به مناطق جنوبی رسیده بود هم‌‌اکنون به غربی‌‌ترین و جوان‌‌ترین منطقه تهران که اتفاقا کانون عرضه و فروش آپارتمان‌‌های نیمه‌‌تمام، پیش‌‌فروشی و نوساز است، رسیده است.

 

سرریز جهش در غرب و جنوب پایتخت هم‌‌اکنون به منطقه ۲۲ رسیده است. پیش از این، مناطق جنوبی تهران دچار اضافه پرش قیمتی شده بود. از ابتدای سال ۹۶ یعنی یک سال قبل از جهش، تا پایان مرداد ۱۴۰۱، متوسط قیمت مسکن در پنج منطقه اول تهران (مناطق نیمه شمالی) ۹ برابر و مناطق ۹ تا ۲۰ (در جنوب تهران)، ۱۰ برابر رشد کرد.

 

این در حالی است که این میزان برای هر دو گروه مناطق نیمه شمالی و جنوبی تهران، از ابتدای ۹۶ تا خرداد ۱۴۰۱ معادل حدود ۹ برابر بود. این موضوع نشان می‌دهد، از خرداد ماه به بعد مناطق جنوبی تهران دچار اضافه‌‌پرش قیمتی شد و از حالت بازتنظیم با مناطق شمالی خارج شد.

 

شهریور ماه اما آمارها نشان از رسیدن سیل شدید تورمی به منطقه ۲۲ و ثبت تورم ماهانه ۱۸درصدی در این منطقه داشت. با وجود اینکه بیشترین افت حجم معاملات خرید مسکن در این منطقه به ثبت رسید. این منطقه که بعد از شروع دوره جهش در سال ۹۷ عملا به سوپاپ منطقه ۵ تبدیل شد، بعد از آنکه به واسطه شروع دوره جهش، رشد شدید قیمتی در منطقه ۵ به ثبت رسید، به مقصد برخی از متقاضیان مسکن این منطقه تبدیل شد.

 

نسبت متوسط قیمت مسکن منطقه ۵ به متوسط قیمت مسکن منطقه ۲۲ در سال ۹۶ یعنی سال قبل از جهش، معادل ۱.۳ برابر بود. این میزان در سال ۹۷ و ۹۸ یعنی در دوره جهش ملکی به ۱.۴ برابر رسید و هم‌‌اکنون به ۱.۲ برابر رسیده است. این آمارها نشان‌دهنده اضافه‌‌پرش قیمتی در منطقه ۲۲ در مقطع زمانی حال حاضر است.

 

قیمت مسکن در منطقه ۲۲ تهران

 

دلیل این موضوع به سیل تورمی موجود در این منطقه و مهاجرت تقاضا به آن مربوط می‌شود. هر چند در شهریور ماه تحت‌تاثیر سردرگمی متقاضیان مسکن از وضعیت پیش‌‌رو و افت حجم معاملات در کل تهران، حجم معاملات خرید در این منطقه به‌شدت افت کرد، اما چند عامل مهم و چند ویژگی عمده این منطقه در این ماه باعث شد با وجود افت شدید حجم معاملات، تورم ماهانه ۱۸درصدی در آن به ثبت برسد.

 

یک دلیل مهم این موضوع به جاذبه قیمتی منطقه ۲۲ نسبت به سطح قیمت‌‌ها در منطقه مجاور یعنی منطقه ۵ برمی‌‌گردد. در حالی که متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در منطقه ۵ شهر تهران هم‌‌اکنون معادل ۵۴میلیون تومان است در منطقه ۲۲ این میزان به‌طور متوسط و به ازای هر مترمربع ۴۵میلیون است. این فاصله قیمتی در کنار مجاورت با منطقه ۵، باعث جذابیت این منطقه برای متقاضیان شده است. از سوی دیگر، در دسترس بودن تعداد بیشتری فایل نوساز به‌صورت نسبی در مقایسه با سایر مناطق، وجود فایل‌‌های نیمه‌‌کاره و قابل پیش‌‌خرید و جوان بودن منطقه که یکی از جاذبه‌های مهم آن محسوب می‌شود، در این تورم شدید موثر بوده است.

 

این منطقه، آن‌طور که تحقیقات میدانی و اظهارات واسطه‌ها و فعالان ملکی آن نشان می‌دهد مقصد خریدهای سرمایه‌‌ای متقاضیان تهرانی و همچنین گروهی از سرمایه‌‌گذاران سایر شهرهاست. وجود برج‌های مسکونی نوساز در این منطقه با قابلیت خرید با سطوح پایین‌‌تر قیمتی نسبت به برج‌های نوساز مناطق شمالی تهران، این منطقه را به مقصد جذاب سرمایه‌‌گذاران ملکی تهران و سایر شهرها تبدیل کرده است. بخش زیادی از معاملات خرید مسکن در این منطقه در هر ماه از سوی افرادی انجام می‌شود که ساکن شهرهای دیگر هستند، اما ترجیح می‌دهند برای سرمایه‌‌گذاری واحدی را در شهر تهران خریداری کنند.

 

دو رویداد مهم تاثیرگذار بر قیمت مسکن

 

مصرفی‌‌ترین مناطق شهر تهران واقع در نیمه شمالی پایتخت نیز در این ماه با افت حجم معاملات و میانگین قیمت آپارتمان مواجه شدند. برآوردها با استناد به آمارهای رسمی نشان می‌دهد در شهریور ۱۴۰۱، متوسط قیمت مسکن در مناطق ۲ تا ۵، نسبت به مردادماه، ۱.۳درصد افت کرد و حجم معاملات مسکن در این مناطق نیز ریزش ۲۱.۳درصدی را تجربه کرد. مناطق ۴ و ۵ نیز در همین بازه زمانی- شهریور نسبت به مرداد- با افت ۲۵درصدی حجم معاملات و کاهش ۱.۴درصدی متوسط قیمت همراه شدند.

 

با این حال، در مناطق جنوبی پایتخت اگرچه حجم معاملات خرید مسکن ۲۳.۴درصد در مقایسه با ماه قبل ریزش کرد، اما متوسط قیمت فروش آپارتمان‌‌ها، برخلاف مناطق مصرفی نیمه شمالی که کاهش یافت، رشد ۱.۷درصدی را به ثبت رساند. تحقیقات در تشریح چرایی رشد متوسط قیمت مسکن در نیمه جنوبی پایتخت در برابر رشد منفی قیمت در مناطق مصرفی نیمه شمال تهران یک پیام مهم را به بازار مخابره می‌کند. اظهارات واسطه‌های بازار مسکن در این مناطق نشان از دو رویداد موثر در رشد قیمت مناطق جنوبی در مقایسه با رشد منفی قیمت مناطق مصرفی نیمه شمال تهران دارد.

 

واسطه‌ها می‌گویند، رشد شدید قیمت‌‌ها و خارج شدن توان خرید مسکن در این مناطق از عهده بسیاری از متقاضیان مصرفی و حتی سرمایه‌‌گذارها، می‌تواند یک عامل مهم کاهش قیمت مسکن در مناطق نیمه شمالی در کنار افت حجم معاملات خرید باشد. این در حالی است که گروهی از متقاضیان خرید مسکن که موفق به خرید آپارتمان در این مناطق نشدند مناطق جنوبی را به‌عنوان مقصد خریدهای ملکی خود انتخاب کردند. از سوی دیگر در شهریور ماه، عمربنای واحدهای فروخته شده در برخی از محلات جنوبی کاهش یافته و سهم نوسازها از معاملات فروش در برخی از این مناطق به‌طور نسبی افزایش یافته است. این وضعیت خود را در شکل افزایش قیمت مسکن در این مناطق و ثبت تورم ماهانه مثبت در شهریور ماه بازار مسکن جنوب تهران منعکس کرده است.

 

قیمت مسکن با متراژ ۴۰ تا ۵۰ متر

 

واحدهای ۴۰ تا ۵۰ متر که به‌دنبال رشد سنگین قیمت مسکن در سال‌های اخیر مورد توجه قرار گرفته‌اند شهریور امسال ۱۰درصد از کل معاملات مسکن شهر تهران را به خود اختصاص دادند و جایگاه چهارم را درخصوص متراژ از آن خود کردند. ۳.۲درصد معاملات هم به آپارتمان‌های ۳۰ تا ۴۰ متر تعلق گرفت و جالب اینکه سهم معاملات واحدهای کمتر از ۴۰ متر بیش از گروه‌های متراژی بالای ۱۳۰ متر بود.

 

با اینکه طرف عرضه طی سال‌های اخیر ترجیح داده بیشتر در بخش واحدهای بزرگ متراژ سرمایه‌گذاری کند، کمبود فایل‌های کوچک متراژ متناسب با توان خرید خانوارها کاملا حس می‌شود. بنا به گفته واسطه‌های ملکی در شرایط رکودی فعلی شانس فروش واحدهای کوچک به مراتب بیش از آپارتمان‌های بزرگ متراژ است.

 

 

افزایش قیمت مسکن اقبال خانه‌ها کم‌متراژ را زیاد کرد

 

تا شهریور سال جاری خانه‌های ۵۰ تا ۶۰ متر با سهم ۱۴.۸درصدی از کل معاملات مسکن شهر تهران رتبه اول از نظر مساحت را به خود اختصاص دادند. جایگاه دوم به واحدهای ۶۰ تا ۷۰ متر با سهم ۱۳.۹ درصد تعلق داشت و رتبه سوم از آن آپارتمان‌های ۷۰ تا ۸۰ متر شد که ۱۲.۲درصد از کل معاملات را به خود اختصاص دادند.

 

آمار و ارقام بانک مرکزی گویای آن است که شهریور سال جاری ۵۴.۴درصد از قراردادهای خریدوفروش مسکن در تهران به واحدهای کمتر از ۸۰ متر مربع تعلق داشته است. در حالی که سهم واحدهای بالای ۱۵۰ متر ۶.۴درصد و آپارتمان‌های با متراژ بیش از ۲۰۰ متر فقط ۲.۱درصد از کل معاملات بود.

 

اگرچه آپارتمان‌های ۵۰ تا ۶۰ متر و همچنین ۶۰ تا ۷۰ متر طی سال‌های اخیر معمولا رتبه‌های اول را درخصوص معاملات مسکن شهر تهران در بر گرفته‌اند، اما نمی‌توان از تقاضا برای آپارتمان‌های کمتر از ۵۰ متر غفلت کرد. این گروه متراژی در سال‌های اخیر مورد توجه قرار گرفته است.

 

بررسی‌ها نشان می‌دهد اوایل دهه ۹۰ گروه متراژی ۸۰ تا ۹۰ متر سهم بیشتری از معاملات را نسبت به گروه متراژی ۴۰ تا ۵۰ متر داشتند اما به‌تدریج تقاضا برای واحدهای کمتر از ۵۰ متر افزایش یافته تا جایی که رتبه این گروه در معاملات از آپارتمان‌های ۸۰ تا ۹۰ متر بیشتر شده است.

 

شهریور امسال ۳.۲درصد از معاملات به آپارتمان‌های ۳۰ تا ۴۰ متر تعلق گرفت در حالی که سهم خانه‌های بالای ۲۰۰ متر از معاملات فقط ۲.۱درصد بود. توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی بر اساس سطح زیربنا گویای آن است که هرچه مساحت واحدها افزایش پیدا می‌کند سهم آنها از معاملات کاهش می‌یابد.

 

 

مشکلات کم‌متراژها در جنوب تهران

 

نگاهی به خانه‌های عرضه شده برای فروش در شهر تهران نشان می‌دهد عمده بزرگ متراژها در نیمه شمالی پایتخت و عمده کوچک متراژها در جنوب تهران قرار دارند. مناطق ۱۰، ۱۴ و ۱۵ از محدوده‌هایی هستند که آپارتمان‌های کوچک متراژ زیادی در آنجا یافت می‌شود و معمولا جزو ۱۰ منطقه پرتقاضا در بازار مسکن شهر تهران محسوب می‌شوند.

یکی از مشکلاتی که خریداران واحدهای کوچک متراژ در جنوب تهران با آن مواجهند کمبود فایل‌های مرغوب و دارای امکانات کامل است. بررسی‌ها نشان می‌دهد در جنوب تهران بعضا حتی واحدهای نوساز فاقد دست کم یکی از امکانات شامل آسانسور، پارکینگ و انباری هستند. در حالی که عمده واحدهای قدیمی در شمال تهران هر سه ویژگی مذکور را دارند.

 

خریدوفروش خانه‌های قدیمی دو برابر شد

 

از سوی دیگر طی هفت سال گذشته سهم واحدهای بالای ۱۶ سال از ۱۲درصد به ۲۹.۶درصد کل معاملات مسکن شهر تهران افزایش پیدا کرده است. هم‌اکنون ۶۶.۸درصد از کل قراردادهای خریدوفروش مسکن در پایتخت را واحدهای بالای پنج سال و ۴۴.۴درصد را واحدهای بالای ۱۰ سال به خود اختصاص می‌دهند. این در حالی است که سال ۱۳۹۳ واحدهای کمتر از پنج سال ۵۸.۱درصد و واحدهای با سن بنای بیش از پنج سال ۴۱.۹درصد از معاملات را شامل می‌شد.

 

طی یک سال گذشته نیز سهم آپارتمان‌های نوساز از کل معاملات شهر تهران ۱۳درصد کاهش پیدا کرده است. مردادماه ۱۴۰۰ واحدهای تا پنج سال ساخت ۳۳.۲درصد از کل مبایعه‌نامه‌های شهر تهران را به خود اختصاص داده و این در حالی است که این گروه از آپارتمان‌ها در سال گذشته ۳۸.۵درصد از معاملات را شامل می‌شدند.

حدود هفت سال قبل در آذرماه سال ۱۳۹۳ واحدهای مسکونی با عمر بنای کمتر از پنج سال حدود ۵۸درصد از کل معاملات شهر تهران را در بر می‌گرفت که به‌دلیل افت توان طرف تقاضا این سهم در یک روند نزولی قرار گرفته به‌طوری که آذرماه ۱۳۹۴ این عدد به ۵۴ درصد، سال ۱۳۹۸ به حدود ۴۰درصد و مردادماه ۱۴۰۰ به ۳۳.۲درصد رسیده است.

 

در واقع بازار روند معکوس به خود گرفته و سهم غالب واحدهای نوساز جای خود را به واحدهای میانسال و قدیمی‌ساز داده است. البته عمده معاملات در واحدهای ۶ تا ۱۵ سال انجام می‌شود.

 

متوسط قیمت هر متر خانه در تهران به ۴۳.۲میلیون تومان رسید که افزایش ۱.۱درصد نسبت به ماه قبل و ۳۶.۳درصد در مقایسه با ماه مشابه سال قبل را نشان داد. این کمترین میزان افزایش ماهیانه قیمت از فروردین سال جاری تا کنون بود. درخصوص معاملات نیز فرآیند کاهش خریدوفروش که از تیرماه شروع شده بود ادامه یافت. طبق اعلام بانک مرکزی، شهریور امسال ۶۰۳۳ فقره معامله مسکن در تهران منعقد شد که از کاهش ۲۳ و ۲۲.۵درصد به ترتیب نسبت به مرداد امسال و شهریور پارسال حکایت دارد./منبع: تحارت نیوز